صبغه الله

صبغة الله هست، خمّ رنگ هو پیسه ها یک رنگ گردد اندرو

صبغة الله هست، خمّ رنگ هو پیسه ها یک رنگ گردد اندرو

صلح در سایه عدالت

نویسندگان

تخلیه ملک (حکم/دستور)

دعوای تخلیه زمانی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلایل مندرج در قانون ، درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف (مستاجر یا ...) مطرح می کند . قرارداد اجاره می تواند هم بصورت عادی و هم بصورت رسمی تنظیم شود و یا مربوط به اماکن مسکونی یا تجاری باشد و بر حسب مورد و با توجه به تاریخ تنظیم قرارداد قانون خاص داشته و درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است.
مطابق با بند ب ماده قانون شورای حل اختلاف مصوب 1394/09/16  رسیدگی به تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌ جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.
بطور کلی موجر می تواند بنا به دلایل مشروح در قانون از جمله مهمترین موارد آن یعنی  1-تخلیه به دلیل انقظای مدت اجاره 2-تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها به مدت 3 ماه 3- تخلیه به جهت عدم رعایت شرط ممنوعیت انتقال به غیر ملک مورد اجاره 4- استفاده غیر مشروع از محل مورد اجاره ، درخواست تخلیه ملک را بنماید. در این صورت موجر می‌تواند خطاب به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک‌ درخواست دستور فوری تخلیه مطرح نماید.


اجاره عقدی است موقت نه دائم و یکی از رایج ترین موارد اختلاف ، تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر  پس از انقضاء مدت قرارداد است.  که در این صورت به درخواست موجر، "دستور فوری تخلیه" از مرجع رسیدگی کننده صادرمی گردد و اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، "حکم تخلیه" صادر می گردد؛ لذا حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی می باشد
همانطور که در فوق اشاره گردید برای رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت شورا خواهد بود؛ این حکم برای آن دسته از قراردادهای اجاره غیررسمی مربوط به ملک مسکونی می باشد که در دفترخانه‌های اسناد رسمی تنظیم‌نشده‌اند و توسط موجر و مستأجر تنها بر روی یک برگه کاغذ  و یا در دفاتر املاک (بنگاه) نوشته‌شده باشند، در صورتی قابل‌اجراست که حتماً دارای امضای دو نفر شاهد باشد. و چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود.

همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

زمانی که "دستور تخلیه" تقاضا می‌شود، پس از بررسی کوتاه شواهد، این دستور صادر می‌شود ؛ پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است "ظرف سه روز" پس از ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نماید. و از آنجائی که دستور تخلیه، در زمره ی احکام محسوب نمی گردد شرایط اجرای احکام نیز در مورد آن جاری نیست. بنابراین اجرای دستور تخلیه که به وسیله دستگاه قضایی صادر می شود، احتیاجی به صدور اجرائیه ندارد و دستور تخلیه صرفا جهت اجرا به مستاجر ابلاغ می گردد. مامور اجرا موظف است ظرف مدت 24 ساعت از زمان وصول دستور تخلیه، آن را به مستاجر ابلاغ نماید و از وی رسید بگیرد.

 اما در تقاضای حکم تخلیه به خلاف دستور تخلیه پس از صادر شدن حکم، ۲۰ روز پس‌ازآن حق تجدیدنظر قرار داده می‌شود. پس از طی این مدت اگر حکم به نفع مالک باشد، مالک باید تقاضای صدور اجراییه کند، پس‌ازآن مجدداً مدت‌زمان ۱۰ روزه‌ای برای اعتراض در نظر گرفته می‌شود. درنهایت اگر به اجراییه اعتراضی وارد نباشد، یا اگر اعتراضی باشد اما پذیرفته نباشد، تخلیه ملک انجام خواهد شد ؛ پس از ابلاغ حکم تخلیه مستاجر ملکف است "ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه" نسبت به تخلیه اقدام نماید. بنابراین دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است و هر یک قوانین جاریه خود را دارد.

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و... از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر می باشد.
تخلیه ملک استیجاری وقتی سند رسمی است:

در صورتی که سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره فرم اجرائیه از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد تهیه و پس از تکمیل، درخواست صدور اجرائیه به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده مراجعه کرد و دفتر خانه اقدام به صدور اجرائیه نموده و اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال و آن اداره ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام نموده و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ نماید ؛ در این حالت مستاجر تا ده روز حق اعتراض به آن را دارد. و در صورت عدم اعتراض موظف است ظرف روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

جهت اجرای حکم تخلیه موجر موظف است مبلغ ودیعه و یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرا تسلیم نماید. در صورت ادعای مالی نسبت به مستاجر، موجر همزمان در دادگاه یا مرجع صالح اقامه دعوی نموده و دستور توقیف تمام یا قسمتی مبلغ ودیعه را به دایره اجرا تحویل می دهد.
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و... باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام نماید، بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم نماید و با درخواست و صدور قرارتامین خواسته نیز می تواند مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه –پس از پرداخت خسارت احتمالی- توقیف نماید تا پس از صدور و قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن محل برداشت گردد. بهتر است اقامه این دعوی قبل از درخواست تخلیه صورت پذیرد تا گواهی توقیف مبلغ ودیعه یا گواهی تقدیم دادخواست، همزمان با درخواست تخلیه به مرجع رسیدگی کننده، تقدیم گردد. همجنین می تواند دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.

نکته:

1-طبق قانون سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید توسط دو شاهد امضا شود و درخواست تخلیه در قرارداد عادی و در شرایطی که سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد، به شورای حل اختلاف داده می شود.(م 9 قانون شورای حل اختلاف 1394)

2-اما اگر قرارداد حاوی پرداخت سرقفلی باشد جهت صدور دستور تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرد که ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می شود.

3-هنگام تقاضای صدور دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز شود تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.

4- نیازی نیست جهت تخلیه ملک استیجاری اظهارنامه ارسال گردد.

  • اشکان علیپور

نظرات  (۰)

هیچ نظری هنوز ثبت نشده است

ارسال نظر

ارسال نظر آزاد است، اما اگر قبلا در بیان ثبت نام کرده اید می توانید ابتدا وارد شوید.
شما میتوانید از این تگهای html استفاده کنید:
<b> یا <strong>، <em> یا <i>، <u>، <strike> یا <s>، <sup>، <sub>، <blockquote>، <code>، <pre>، <hr>، <br>، <p>، <a href="" title="">، <span style="">، <div align="">
تجدید کد امنیتی